Черновая, предчистовая или чистовая: что вы получите за эти слова
Содержимое статьи
Черновая, предчистовая или чистовая: что вы получите за эти слова
В объявлениях застройщиков встречаются три формулировки: квартира с черновой отделкой, с отделкой white box и с чистовой отделкой. Разница в цене между ними может доходить до нескольких сотен тысяч рублей, а в крупных городах и больше. При этом менеджеры в офисе продаж объясняют их по-разному, и покупатель часто узнаёт, что именно ему досталось, только в день приёмки.
Главное, что стоит знать сразу: единого стандарта у этих терминов нет. Что именно сделано в квартире, определяет договор с застройщиком и приложение к нему с перечнем работ. Ниже разберу, что обычно стоит за каждым вариантом, сколько работы остаётся владельцу и на что смотреть при приёмке.
Почему одни и те же слова означают разное
Один застройщик называет черновой отделкой квартиру с голыми бетонными стенами и без стяжки. Другой под тем же словом сдаёт квартиру с перегородками, стяжкой и заштукатуренными стенами. Третий вообще не использует слово «черновая» и пишет «без отделки».
Поэтому до подписания договора найдите в нём приложение с описанием отделки. Там перечислено, что делается в квартире: стены, пол, окна, двери, электрика, сантехника, отопление. Если такого приложения нет, запросите его письменно. Устные обещания менеджера при приёмке ничего не стоят.
Квартира без отделки
Это минимальный вариант. Вы получаете бетонную коробку с окнами и входной дверью. Стены голые, пол из плиты перекрытия, межкомнатных перегородок может не быть совсем или они отмечены только разметкой. Стояки воды и канализации проходят в санузле, стоят радиаторы отопления и счётчики. Электричество доведено до щитка на площадке или в квартире.
Для владельца это полная свобода: можно спланировать квартиру как угодно в пределах несущих стен и согласований. Но и работы больше всего. На черновой этап в двушке уходит полтора-два месяца, и все решения по планировке, электрике и сантехнике придётся принимать самому.
Черновая отделка
Обычно это следующий шаг. К бетонной коробке добавляются перегородки из газобетона или пазогребневых плит, иногда стяжка пола. Электрика может быть разведена до распределительной коробки в каждой комнате, но без подрозетников. Стены чаще всего без штукатурки.
Этот вариант выбирают, когда планировка застройщика устраивает, но хочется самому решать всё остальное. Перегородки уже стоят, и на их возведение не нужно тратить время. Но если вы планируете объединить кухню с гостиной, стену придётся сносить, а за её строительство вы уже заплатили в цене квартиры.
Предчистовая отделка, или white box
Здесь застройщик берёт на себя всю грязную работу. Стены заштукатурены и готовы под шпаклёвку, пол залит стяжкой. Электрика разведена по квартире с подрозетниками и выводами под светильники, сантехника выведена к точкам подключения. В санузле иногда сделана гидроизоляция.
Владельцу остаются шпаклёвка, покраска или обои, плитка, напольное покрытие, двери и установка сантехники. Это экономит один-два месяца и снимает с вас самую пыльную и мокрую часть ремонта.
Застройщики почти всегда выравнивают стены в таких квартирах машинным способом: штукатурная станция подаёт раствор по шлангу, и бригада закрывает квартиру за день-два. Если интересно, что это за техника и как она работает, можно посмотреть на сайтах поставщиков оборудования, например https://gkamot.ru/. Машинная штукатурка при правильной работе даёт ровный слой одинаковой плотности, но итоговое качество всё равно зависит от бригады, поэтому стены при приёмке проверяют так же тщательно, как при ручной работе.
Минус white box в том, что планировка и расположение розеток уже заданы. Если застройщик поставил розетку для телевизора не на той стене, её перенос означает штробление готовой штукатурки. Поэтому перед покупкой стоит попросить схему электрики и сравнить её со своими планами.
Чистовая отделка
Квартира полностью готова к заселению. Стены покрашены или оклеены обоями, на полу ламинат или линолеум, в санузле плитка, стоит сантехника, межкомнатные двери, розетки и выключатели. Некоторые застройщики добавляют кухонный гарнитур и технику.
Главный плюс очевиден: можно въезжать сразу, без месяцев ремонта. Стоимость отделки входит в цену квартиры, а значит, и в ипотеку, и не нужно отдельно искать деньги на ремонт.
Минусы тоже есть. Материалы застройщик выбирает бюджетные, дизайн одинаковый для всего дома. Скрытые работы проверить уже нельзя: вы видите только финишный слой. А если что-то хочется поменять, придётся сначала демонтировать то, за что вы уже заплатили.
Сколько работы остаётся владельцу
Возьмём двухкомнатную квартиру 54 м² и сравним варианты.
Без отделки впереди полный ремонт: перегородки, электрика, сантехника, штукатурка, стяжка, затем вся чистовая. При нормальной организации это 3–4 месяца, а бюджет на работы и материалы в регионе обычно исчисляется миллионами рублей.
С предчистовой остаётся только чистовой этап. Это 1,5–2 месяца и примерно половина бюджета полного ремонта, потому что самая трудоёмкая часть уже сделана.
С чистовой отделкой работы нет совсем, если всё устраивает. Но многие владельцы в первый же год меняют обои, покрытие или двери, и тогда часть денег уходит на демонтаж.
Как проверить отделку при приёмке
Для предчистовой и чистовой отделки понадобятся двухметровое правило, рулетка и фонарик.
Штукатурку проверяют правилом в нескольких направлениях. Под покраску допустим просвет 1–2 мм на два метра, под обои чуть больше. Боковой свет фонарика показывает волны, которые не видны при обычном освещении. Простукивание выявляет места, где штукатурка отошла от основания: там звук глухой.
Стяжку проверяют правилом и простукиванием так же. Перепад больше 2 мм на два метра помешает укладке ламината.
Электрику сверяют со схемой из договора: количество розеток, выключателей, выводов под светильники. В санузле смотрят, выведены ли трубы в нужные точки и закрыты ли заглушками.
В чистовой отделке дополнительно проверяют плитку простукиванием, ровность швов, работу дверей и сантехники. Каждое замечание записывается в акт осмотра, и застройщик обязан его устранить.
Что выбрать
Квартира без отделки или с черновой подходит тем, у кого есть собственное видение планировки и время на полный ремонт. Предчистовая удобна, если планировка застройщика устраивает, а тратить месяцы на черновой этап не хочется. Чистовую выбирают под сдачу в аренду или когда нужно заехать как можно быстрее.
Решение удобнее принимать, глядя на две цифры: сколько добавляет к цене квартиры отделка от застройщика и сколько стоит такой же объём работ у бригады в вашем городе. Если разница небольшая, а качество отделки в соседних сданных домах этого застройщика вас устраивает, готовый вариант сэкономит месяцы. Посмотреть на эти квартиры вживую можно на форумах дольщиков и в чатах жильцов, где владельцы охотно показывают, что им досталось.